不可分一体契約って？

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友人の会社は不動産担保ローンを扱っている会社です。金融業者又は貸金業者です。

不動産の所有を共有で持ち合う場合が多くありますが、何分の一かの持分だけを担保に融資をしてもいます。銀行などの金融機関ではできない融資です。

不動産担保融資だけに限りませんが住宅ローンでも返済が滞った場合には不動産競売を申し立てて貸金の回収を図ることがあります。

友人の会社で持分6分の1を担保にし融資していた貸金が滞ったために、不動産の6分の1を不動産競売を申し立てて自社で落札しました。

売却基準価額347万円で落札価額は570万円。入札には13者が参加し次順位価額が527万円。

さあこれからです。貸金が6分の1の持分不動産に置き換わったもので、本当のところでの回収にはまだなっていません。

友人の会社が投下資金を回収するには持分不動産の「売却」し現金にするしかありません。そのためには、①6分の5の共有者又はその身内の方に買い取ってもらうこと。②不動産全体を売却する。

どちらかになります。今回は調整がととのい6分の1の共有者も売却に同意したそうです。

持分6分の5の売主と持分6分の1の売主が、同一買主に売ることになり、どちらか一方の売主が不動産売買契約において契約の履行がなされない場合は、契約全体が白紙解約となります。

買主にとってはリスクのない契約で、このような形態を不可分一体契約というそうです。

カテゴリー: 不動産取引

用途地域

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【や行】
用途地域

建築できる建物の種類を定めた地域のこと。
都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、下記のとおり12の種類が存在する。
また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められている。市区町村が作成する都市計画図は、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目でわかるものとなっている。

用途地域の種類
種 類 性 格
1.第1種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
[建築できるもの] 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム
[建築できないもの] 大学、専修学校、病院、店舗、事務所、工場、ホテル・旅館、遊戯施設・風俗施設、自動車教習所、倉庫業の倉庫
2.第2種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
[建築できるもの] 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム、店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ）、2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場
[建築できないもの] 大学、専修学校、病院、上記に挙げたもの以外の店舗、事務所、上記に挙げたもの以外の工場、ホテル・旅館、遊戯施設・風俗施設、自動車教習所、倉庫業の倉庫
3.第1種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第2種低層住居専用地域適格建築物の他、大学、病院、500㎡以内の店舗等、300㎡以内かつ2階以下の車庫等に限り建築が可能です。
4.第2種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
工場、ボーリング場、パチンコ店、ホテル、自動車教習場、カラオケボックス等、劇場・映画館等、1,500㎡超又は3階以上の事務所・店舗等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付き浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等の建築を禁止しています。
5.第1種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域
一定の工場、パチンコ店、カラオケボックス等、劇場・映画館等、3,000㎡超又は3階以上の事務所・店舗等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付き浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等の建築を禁止しています。
6.第2種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域
一定の工場、劇場・映画館等、営業用倉庫、キャバレー、料理店、個室付き浴場、一定の危険物貯蔵所、一定規模以上の車庫等の建築を禁止しています。
7.準住居地域 道路の沿線としての地域の特性にふさわしい業務の利便を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
一定の工場、200㎡以上の劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付き浴場、一定の危険物貯蔵所等の建築を禁止しています。
8.>近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
一定の工場、200㎡以上の劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付き浴場、一定の危険物貯蔵所等の建築を禁止しています。
9.商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
150㎡超の工場、危険性の大きい又は公害発生の恐れが大きい工場、一定の危険物貯蔵所の建築を禁止しています。
10.準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
個室付き浴場、危険性の大きい又は公害発生の恐れが大きい工場、一定の危険物貯蔵所等の建築を禁止しています。
11.工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域
幼稚園、小・中・高等学校、大学、病院、ホテル、劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付き浴場等の建築を禁止しています。
12.工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域
住宅、幼稚園、小・中・高等学校、ボーリング場、パチンコ屋、図書館、老人ホーム、大学、病院、ホテル、物品販売店舗、飲食店、劇場・映画館等、キャバレー、料理店、個室付き浴場の建築を禁止しています。

注： 1～7をまとめて「住居系地域」、その他をまとめて「非住居系地域」又は「商工業系地域」と呼ぶことがあります。

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分かれ

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【わ行】
分かれ

不動産業界で使われる用語の意味としては、不動産取引（主として売買）の媒介報酬を配分すること、あるいはその際のルールをいう。

一つの取引に対する媒介報酬は、売り手と買い手が支払う報酬の総額であるが、複数の宅地建物取引業者が取引に関与した場合には、その配分を決めなければならない。

配分についての決まったルールはないが、取引に当たっての貢献度に応じて配分されるのが通例である。
例えば、売り手・買い手が異なる業者に取引の媒介を依頼して成約すれば、一般的には、それぞれの依頼者が支払う報酬をそれぞれの業者がそのまま受け取るという「分かれ」となる。

不動産媒介手数料
不動産業者の媒介行為によって 「売買契約が成立したとき」 に必要となります。不動産業者がどんなに手間をかけたとしても、売買契約に至らなければ売主や買主から媒介手数料をいただくことはできません。
媒介手数料の速算法は一般に 「３％＋６万円」 として知られているでしょうが、平成16年４月１日の消費税総額表示実施に伴う国土交通省告示の改正により、「3.24％＋64,800円」（売買価額が400万円を超える場合）というのが現在の速算法（消費税が免除される事業者を除く）です。もちろん「３％＋６万円」の後に消費税を加えても必ず同じ結果になります。

不動産媒介手数料
200万円以下の部分 5.4％
200万円を超え 400万円以下の部分 4.32％
400万円を超える部分 3.24％

ただし、これはあくまでも媒介手数料の上限額 （最高限度額） であり、この額を “支払わなければいけない” というものではありません。

カテゴリー: 不動産取引

二項道路

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【な行】
二項道路

2項道路説明図

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。「みなし道路」とも呼ばれる。建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の a ～ ｃ の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。

  1. 幅が4m未満の道であること
  2. 建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
  3. 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。

＝ 42条2項道路

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北側斜線

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【か行】
北側斜線

北側斜線制限には建築基準法による制限と、地方自治体が規則・条例や告知で定める「高度地区」による制限があります。

  1. (A) 建築基準法の北側斜線

    建築基準法の北側斜線制限は、次の地域のうち(B)の高度地区の指定がない場合に限り適用されます。

    • 1. 第1種/第2種低層住居専用地域
    • 2. 第1種/第2種中高層住居専用地域(日影規制の適用がない場合に限ります。)
    建築基準法の北側斜線制限

    北側斜線の例外規定

    1. 敷地の北側に道路がある場合は、道路の反対側の境界線が北側隣地境界線とみなされます。
      この場合は北側斜線より道路斜線の制限の方が、厳しくなることがあります。
    2. 敷地の北側に水面、線路敷等(公園・広場は除く。)がある場合は、緩和規定があります。
    3. 北側斜線制限は北側隣地の日照の保護を目的とするものなので、屋上突出物(塔屋等)の緩和規定はありません。
  2. (B) 高度地区の北側斜線制限及び絶対高さ制限

    各地方自治体が規則や条例・告示などで、独自の制限を設けています。

    高度地区の北側斜線と絶対(最高)高さの制限【例：東京都の場合)】

    • 第1種高度地区
    • 第2種高度地区
    • 第3種高度地区

    参考：冬至日の正午(真太陽時)の北緯36°における太陽高度≒30°33´・日影の倍率≒1.694倍

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